Реконструкция жилых зданий

   Пояснительная записка 





      К проекту

реконструкции жилых зданий 
первой индустриальной серии



 

Введение

Первых массовых серий в Украине, насчитывается свыше 25,5 тыс. зданий общей площадью 71,4 млн. м2. Количество реконструируемых зданий пока невелико и, соответственно, приобретенный опыт небольшой. Крупнопанельные пятиэтажные дома массовых серий, прозванные в народе «хрущевками», возводились в нашей стране с 1959 по 1985 год. За это время было сдано в эксплуатацию не менее 10% жилого фонда, что позволило в значительной степени снизить остроту «жилищного вопроса». К сожалению, по прошествии нескольких десятилетий, стало ясно, что крупнопанельное домостроение того периода не отвечает требованиям, предъявляемым в настоящее время к жилым зданиям массовых серий. По мнению специалистов, сегодня эти дома - один из самых проблемных участков жилищно-коммунальной сферы, поскольку через их стены, окна и чердаки уходит в три раза больше тепла, чем из современных зданий. Более чем сорокалетний опыт эксплуатации крупнопанельных домов различных серий выявил множество дефектов и конструктивных недостатков, к числу которых, в первую очередь, относятся: нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и, как результат, промерзание их в верхней части. Очень часто обнаруживается недостаточная долговечность материалов, использованных для герметизации стыков между стеновыми панелями. Заполненные просмоленным канатом и заделанные цементно-песчаным раствором швы протекают и промерзают.

 

 

 

 Вопрос о сносе и реконструкции «хрущевок» всерьез обсуждался еще в 1989 г., но политические и экономические потрясения начала 90-х не позволили вплотную заняться этой проблемой, и лишь в последние годы в крупных городах начала осуществляться программа реконструкции пятиэтажек. После тщательного анализа ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, полный снос «хрущевок» был признан нерентабельным, так как в этом случае для расселения требовалось площади в 1,3-1,6 раза больше, что значительно удорожало проекты. В Украине, например, за последние 10 лет известен лишь единичный случай сноса одной секции 5-этажного дома серии 1-480 в связи с аварийным состоянием здания в Луганске, а в других секциях дома жизнь продолжается. Ясно, что к вопросу сноса пятиэтажек следует подходить дифференцированно, в зависимости конструкции, возраста и степени износа зданий. Дома таких серий, как К-7, И-32, II-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468,1-335 и др., возведенные в самом начале эры массового строительства, то есть в 1959-1962 годах, имеют тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Кроме того, их отличительные особенности — это окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами, маленькие (5—6 м2) кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры без встроенных шкафов, проходные и полупроходные комнаты. В подавляющем большинстве случаев такие дома подлежат сносу, поскольку использованные технологии строительства не позволяют их реконструировать. Иначе обстоит дело с домами серий 1-464А и Д, 1-468А, Б и Д, 1-507, 1-510, 1605А, 1-515/9, 1-467А и Д,1-447, 1-511, 1-510, 1-335Д и др. Теплозащитные свойства стен этих домов выше, они прочнее, имеют более удачные планировки квартир, физический износ капитальных конструкций построек 1963~1970 годов, как правило, не превышает 20%, но внутридомовые сети требуют полной замены. Не соответствуют действительности информация о том, что «пятиэтажки» строились как временное жилье в расчете на 30-40 лет эксплуатации. Эти здания возводились по первой категории капитальности с расчетным сроком эксплуатации 125 лет. В подавляющем большинстве капитальные конструкции этих зданий сохранили достаточный запас прочности, хотя отдельные элементы — карнизы, балконы, козырьки и инженерное оборудование находятся в крайне изношенном или аварийном состоянии, а теплозащитные свойства ограждающих конструкций не отвечают современным требованиям. Расчеты показывают, что стоимость демонтажа таких зданий с последующей утилизацией отходов обходится в среднем в 350 у.е./м2. Такие затраты допустимы при стоимости 1 кв. метра новой жилой площади в пределах выше 1700у.е. В данном случае наиболее рациональным подходом следует признать реконструкцию, после которой дома вполне могут простоять еще 60-80 лет.

 

 С отселением или без

 

Строительная практика разных стран свидетельствует о приоритетности варианта реконструкции без отселения жильцов. Реконструкция с отселением жильцов в маневренный фонд или с расселением в новые дома целесообразна лишь при перепланировке квартир и сопряжена, прежде всего, с повышенными финансовыми затратами. Сложность возникает в процессе переселения жильцов из приватизированных квартир. Кто-то уже сделал ремонт квартиры, кто-то сдал ее в аренду, а кто-то вообще не желает ничего менять в ней. Иногда при переселении жильцы предъявляют непомерные требования, с чем уже столкнулись и в России. К тому же создание маневренного резервного фонда требует значительных денежных средств. Подтверждением этому, как было отмечено выше, являются пока безуспешные попытки отселения жильцов из дома, подлежащего реконструкции в г. Киеве по ул. Туполева, 20 Д, в связи, с чем реконструкция задерживается уже несколько лет. С другой стороны, опыт реконструкции жилого здания в г. Киеве по ул. Вильгельма Пика, 18 показал техническую возможность и экономическую целесообразность ее выполнения и без отселения жильцов при минимизации их неудобств. Уже выполнены работы по устройству новой кровли, гидроизоляции фундаментов, устройству лоджий и пока конфликтных ситуаций не возникало. Более того, жильцы поддерживают такой вариант реконструкции и их присутствие, активное участие позволяет повысить контроль качества выполняемых работ. В ходе осуществления проекта большое внимание уделяется безопасности, как рабочих, так и жильцов. Устанавливаются подвесные строительные леса, навесы и ограждения. Таким образом, анализ реализации в г. Киеве двух проектов с отселением и без отселения жильцов свидетельствует о реальной возможности проведения реконструкции без отселения жильцов.

 

 Концептуальные подходы к реконструкции

 

 Нужно сразу оговориться, что превратить «хрущёвки» в здания дворцового типа не удастся. Это жилье и после реконструкции будет оставаться «скромным», особенно по сравнению с современным комфортным жильем в новом строительстве. Тем не менее, качество этого жилья и комфортность проживания в нем жильцов могут быть значительно повышены при приемлемых финансовых затратах инвестора и отсутствии затрат со стороны жильцов и бюджета городов. Имеющийся опыт проектирования и реконструкции показывает реальную возможность осуществить большой комплекс архитектурно-технических решений и энергосберегающих мероприятий . Однако это возможно лишь при взаимовыгодном сочетании интересов всех участников реконструкции (жильцов, инвесторов, городской администрации). Как показывают результаты инструментального обследования технического состояния зданий к наиболее существенным факторам физического износа, подлежащих устранению в процессе реконструкции в порядке их значимости следует отнести:
• замену кровли и надстройку мансардных этажей;
• гидроизоляцию фундаментов и осушение перекрытия 1 этажа и подвальной части здания;
• усиление несущих конструкций зданий (фундаментов и ограждающих конструкций);
• ремонт и усиление консольных элементов здания (балконов, карнизов, козырьков), находящихся в крайне изношенном или даже в аварийном состоянии;
• утепление внешних ограждающих конструкций (особенно торцевых стен зданий и замена всех светопрозрачных конструкций (окон и балконных дверей);

 

 

 Перед началом проектных работ и реализацией проекта каждое здание должно быть обследовано на предмет состояния фундаментов и несущих конструкций. Нецелесообразно реконструировать здания со степенью износа более 40% (определяется после всестороннего обследования объекта). Конструктивное решение надстраиваемого мансардного этажа разрабатывается с учетом результатов обследования. Все известные конструктивные схемы, как правило, основаны на использовании легких конструкций: из тонкостенного оцинкованного профиля, дерева, комбинаций упомянутых материалов с прокатом и т. д. Предпочтение отдается облегченным конструктивным элементам, поскольку они не требуют дорогостоящего усиления несущих конструкций, позволяют обойтись без подъемных кранов и тем самым упростить процесс монтажа, обеспечивают высокие потребительские характеристики мансардных помещений (значительное увеличение полезной площади). В настоящее время существует достаточно много проектов реконструкции пятиэтажек, в том числе использующих и богатый зарубежный опыт. Диапазон предлагаемых решений весьма широк: от мини модернизации, предполагающей декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей, до таких глубоких вариантов реконструкции, как надстройка пятиэтажных домов до 9-10 этажей, расширение лоджий и возведение пристроек. Правда, в случае кардинальной реконструкции без расселения жильцов не обойтись. Наиболее рациональным признан проект модернизации жилого дома с надстройкой мансарды с использованием передовых зарубежных технологий и материалов. Проект предусматривает реконструкцию жилых домов построенных в 1950-80 годах, и возведение мансардного этажа. В процессе строительства разбирается нежилой чердак (при его наличии) и устанавливается двускатная крыша. Несущая конструкция мансардного этажа собирается по частям прямо на верхней площадке здания. Для теплоизоляции в мансардном этаже применяется минеральная вата. Межквартирные стены в мансарде возводятся из кирпича, а внутриквартирные перегородки выполняются из гипсокартонного листа (толщиной 12,5 мм) по стальному каркасу (два слоя с каждой стороны). Также устанавливаются металлопластиковые окна, а для обеспечения доступа к жилым помещениям, расположенным в мансарде, продлеваются лестницы и пристраивается лифтовая шахта. В результате на мансардном этаже получаются по 3 квартиры на каждой лестничной клетке мансардного этажа. В подвальном помещении здания устанавливается автоматическая система управления с температурными датчиками и регулирующими устройствами. Система отопления выполняется как двухтрубная с обратным противотоком, трубопроводы скрываются и изолируются в канале лифтовой шахты. Утепление дома осуществляется путем нанесения жидко-керамического покрытия. Комплекс работ по реконструкции жилых домов с надстройкой мансарды происходит без отселения жильцов. Продолжительность реконструкции 3 месяца. Финансовая сторона данного проекта напрямую связана с коммерческой ценой одного квадратного метра нового жилья. Некоторые характеристики надстроенного на жилой трёх подъездный дом мансардного этажа. В мансардном этаже будут расположены девять одноэтажных одно-, двух- и трехкомнатных квартир общей площадью 648 м2. Несущая конструкция мансарды выполняется из легких тонкостенных (д = 1,5 мм) стальных С-образных профилей, соединенных саморезами и болтами. Уклон верхней и нижней частей крыши — 15° и 70° соответственно. Сначала монтируются вальмовые (торцевые) несущие конструкции, опоры под коньковую балку и сама балка из стального проката. Затем - основные несущие конструкции мансарды из тонкостенного гнутого стального профиля. Конструкция крепится к существующим карнизным блокам и к коньковой балке. В последнюю очередь выполняется монолитный железобетонный пояс. В целом же конструкция содержит следующие элементы:
• кровельный материал — метало черепица с термическим покрытием
• металлическая обрешетка и контр обрешетка;
• ветрозащита;
• вентиляционный зазор шириной 45 мм;
• стальные стропила С-образного профиля сечением 1,5 x 46 x 200 мм, расположенные приблизительно через 800 мм;
• теплоизоляция (100-150 мм) - минераловатные плиты;
• металлическая обрешетка с шагом 400 мм;
• пароизоляция;
• гипсокартонные листы толщиной 12,5 мм (два слоя);
• ограждения, устанавливаемые на крыше;
• отливы и водосточные трубы. Существующие вентиляционные каналы наращиваются выше уровня новой кровли согласно проекту. Межквартирные стены в мансардном этаже (от существующего перекрытия) выполняются по сдвоенному металлическому каркасу с заполнением утеплителем и двухслойной обшивкой гипсокартоном (12,5 x 2 мм) с обеих сторон. Для доступа к мансардным квартирам продлеваются существующие в доме лестницы, стены лестничных клеток наращиваются до проектной отметки и оштукатуриваются, а также устанавливаются новые ограждения и поручни. Таким образом, все лестничные клетки ремонтируются, и будут выглядеть одинаково с первого этажа до мансарды. Шахта лифта пристраивается с лицевой стороны дома, выход из лифта осуществляется на междуэтажные площадки. Следует подчеркнуть, что жильцы остаются в своих квартирах в течение всего периода возведения мансардного этажа и реконструкции, испытывая минимальные неудобства. Таким образом, отпадает проблема отселения. В ходе осуществления проекта (помимо надстройки мансардного этажа) проводится реконструкция существующего здания, в том числе:
• утепление наружных стен путём нанесения жидко-керамического покрытия;
• установка нового теплового пункта в подвальном помещении, монтаж дренажной системы по периметру здания;
• ремонт окон и дверей;
• обновление существующих лестниц;
• модернизация системы отопления и установка приборов автоматического регулирования.

 

 

 Одними из «больных» мест и подверженных усиленному разрушению в «хрущевках» застройки 60-х гг. являются несущие конструкции цокольного и 1 этажей, т. е. стены фундаментов, стеновые панели и плиты перекрытий. Отсутствие гидро- и теплоизоляции фундаментов, подтопление территорий или сезонное поднятие уровня грунтовых вод, частые аварии инженерных сетей в подвале, неэффективность существующей системы вентиляции, а также промерзание стен фундаментов создают чрезмерно увлажненный климат в техническом подвале. Это переувлажнение настолько интенсивно, что приводит к остаточному накоплению влаги не только в перекрытии, но даже за счет ее капиллярного поднятия в стенах 1 этажа, что приводит к образованию конденсата и, даже, плесневого грибка. При таком состоянии утепление внешних стен здания без санации подземной части может быть даже вредным, так как приводит к «парниковому» эффекту, особенно на первых этажах и интенсификации коррозийных процессов в несущих конструкциях. Наиболее рациональный путь утепления перекрытия цокольного этажа — это перевод цокольной части здания в эксплуатируемые помещения различного назначения, в том числе для строительства подсобных помещений жильцов, помещений для общественной работы или коммерческой деятельности, организации подростковых клубов, устройства теплопунктов и т. д. При этом мы получаем несколько выгод:
• осуществляется нормализация тепловлажностного режима несущих конструкций и, соответственно, продление срока службы цокольного и первого этажа, за счет санации, т. е. осушение нижней части здания;
• предоставляется возможность получения дополнительной площади в пределах 800-1000 м2;
• создается возможность для привлечения инвестиций для реконструкции здания, как за счет жильцов, заинтересованных в получении подсобных помещений, так и за счет арендной платы коммерческих структур. Там же могут быть оборудованы помещения и для домовых комитетов самоуправления.

 

 

 Как известно, при реализации общегородских программ реконструкции существующего жилого фонда наряду с мероприятиями, направленными на повышение эстетических и потребительских характеристик зданий, предполагается отработать решения по увеличению жилых площадей за счет надстройки мансард. Если учесть, что крупные города на сегодняшний день практически исчерпали резерв свободных территорий, то этот способ уплотнения застройки представляется весьма целесообразным. Кроме того, данный вариант реконструкции обладает особой привлекательностью, поскольку новое комфортабельное жилье, получаемое за счет надстройки, может служить источником средств для проведения ремонтных работ и последующей эксплуатации объекта. Ряд характерных отличий имеет процесс реконструкции, осуществляемой без отселения жителей. Современная строительная практика знает немало примеров реализации подобных проектов. Как показывает накопленный опыт, для успешного осуществления реконструкции с надстройкой мансардного этажа следует придерживаться следующих рекомендаций. Специфика организации строительного процесса
• Фиксированное время проведения строительно-монтажных работ: как правило, с 9.00 до 18.00 в рабочие дни (по субботам с 10.00 до 16.00 проводятся подготовительные мероприятия, не сопровождающиеся шумом).
• Из квартиросъемщиков формируется инициативная группа, которая принимает участие в решении всех спорных вопросов, возникающих у жителей в период проведения строительно-монтажных работ. В свою очередь строительная компания или заказчик назначают ответственного представителя, который обязан постоянно присутствовать на строительной площадке. С его помощью осуществляется связь строителей с членами инициативной группы. Отсутствие лиц, ответственных за диалог сторон, приводит к возникновению нежелательных слухов и конфликтных ситуаций, которые могут стать тормозом на пути к реализации проекта.
• До начала выполнения строительно-монтажных работ должно быть проведено обследование всех квартир реконструируемого здания на предмет их состояния (фотографирование с последующим подписанием акта осмотра или фотоснимка). Это следует сделать для того, чтобы не допустить появления со стороны жителей необоснованных претензий к строительной компании и объективно оценить возможный ущерб, если таковой вдруг будет нанесен по вине строителей. Подобная мера призвана защитить интересы обеих сторон.
• Работы должны проводиться с подвесных лесов, закрепляемых по периметру крыши. Такая система крепежа позволяет предотвратить возможность проникновения злоумышленников в квартиры верхних этажей и исключить вероятность несанкционированного доступа посторонних лиц на крышу. Леса следует сооружать таким образом, чтобы даже мелкие предметы не могли упасть. В качестве дополнительной меры безопасности над подъездами устраиваются деревянные галереи, организуется надлежащая охрана строительной площадки (придомовой территории).
• Поскольку в условиях существующей застройки крайне трудно найти свободные площади для складирования строительных материалов, желательно, чтобы технология возведения мансардного этажа предусматривала работу с колес. При необходимости устройства на придомовой территории складской зоны последнюю следует делать более компактной с тем, чтобы не нарушать привычный образ жизни горожан. Планировочное решение строительной площадки должно быть согласовано с жильцами дома. В обязательном порядке проводятся мероприятия по защите зеленых насаждений (поместья для защиты газонов, ограждения деревьев и кустарников).
• Лестничные клетки и подъезды жилой части здания не должны использоваться для подъема на крышу строительных материалов, оборудования и рабочей силы. Для этой цели следует предусмотреть приставной подъемник, временную лестницу или любые другие механизмы, за исключением кранового оборудования. Взяв за основу перечисленные принципы организации строительного процесса, можно сократить до минимума перечень неудобств, причиняемых жильцам в период производства строительно-монтажных работ, и как следствие - уменьшить риск возникновения конфликтных ситуаций.

 

 

 Что же получат жители от реализации подобных проектов? Разумеется, все зависит от состояния реконструируемого объекта, а стало быть, от объема и перечня реконструктивных мероприятий, от финансового обеспечения проекта и многих других факторов. Мы же остановимся лишь на основных моментах:
• сокращение теплопотерь и как следствие — снижение размеров коммунальных платежей; Прежде всего, проведённые работы позволят снизить затраты на отопление вдвое. В частности, только возведение мансардного этажа сокращает потери тепла через чердак или крышу жилого дома на 7-9%.
• улучшение микроклимата в квартирах;
• дополнительное комфортабельное жилье на мансардном этаже;
• увеличение срока службы здания;
• решение многих проблем, в том числе «последнего этажа», несанкционированного проникновения на чердаки и вечно протекающей кровли;
• установка регулирующей аппаратуры и счетчиков;
• рациональное расходование энергоресурсов и оплата в зависимости от объемов потребления;
• ремонт подъездов, установка домофонов;
• ремонт систем инженерного обеспечения дома, устройство лифтов; Данные улучшения позволяют увеличить стоимость 1кв.метра жилья в данных домах на 20%. Кроме того, реконструкция обеспечивает существенное увеличение жилой площади (до 20%) за счет мансардных надстроек. Немаловажно, что возведение новых площадей проводится в районах с уже сложившейся социальной и инженерной инфраструктурой. Мансардный этаж, выполняемый из легких конструкций, имеющих в основе каркас в виде стропильной системы, обеспечивает экономию материальных ресурсов на 1 м2 жилой площади в два раза по отношению к зданиям из железобетонных панелей и в четыре раза - по отношению к кирпичным зданиям (без учета затрат на возведение фундамента). Хотелось бы также подчеркнуть, что описанная модернизация крупнопанельных домов ни в коем случае не является паллиативом, временным средством. Ведь проектный ресурс такого модернизированного здания, включая мансардную надстройку, составляет, по меньшей мере, 50 - 60 лет.

 

 Что дает реализация проекта городским властям?

 

 Осуществление данных проектов не возможно без заинтересованности всех сторон, а именно инвестора, жильцов или собственников дома и конечно государственных органов управления. Руководители городских управлений и организаций должны прежде всего осознать, что реконструкция старого жилого фонда выгодна всем. Что же получит город от таких работ: -капитальный ремонт кровли без привлечения бюджетных средств; -ремонт а где необходимо то и замена инженерных сетей и арматуры за счёт инвестора; -утепление фасада дома и как следствие снижение потребления энергоносителей; -ремонт подъездов; -благоустройство придомовых территорий; -изменение внешнего облика городских зданий; -снять социальное напряжение, переводя дома из категории «аварийных» в категорию улучшенной комфортности; - возможность использования дополнительной жилой площади для решения социальных, квартирных вопросов горожан; Лишь объединив усилия мы сможем устранить проблемы возникающие при эксплуатации жилья и сделать города уютней и красивее , с европейским лицом.

 

НАШИ КОНТАКТЫ:

Email: Inf-ua@i.ua